מסמך רקע לדיון בנושא:

 

 

מתווכי נדל"ן - רישוי ופיקוח

גרסת אינטרנט

 

 

 

 

מוגש לוועדה

לפניות הציבור

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

כ"א בתמוז תשס"ב                                                              כתיבה: יפעת שי, עובדת מחקר ומידע.

1 ביולי 2002                                                                         אישור: דותן רוסו, ראש צוות.

 

 

 

1. רקע

הוועדה לפניות הציבור מתכנסת לדון בנושא "יחסם של מתווכי נדל"ן לציבור לקוחותיהם" בעקבות פניות שונות שהגיעו לידי הוועדה. מהפניות עולה כי יש מתווכים המבטיחים ללקוחותיהם הבטחות שווא (כגון: גביית תשלום שכר-דירה מראש מבלי לתת שירות כלשהו, דהיינו למצוא ללקוחות דירת מגורים), מרמים את לקוחותיהם (כגון: השכרת דירה ללא קבלת אישור הבעלים וללא יידועם), פועלים ללא רשיון, ועוד. הלקוחות אינם יודעים למי לפנות על-מנת לקבל סיוע. רבים מהפונים הם קשישים ועולים חדשים.

בנוסף, הגיעה פנייה מצד ארגון מלד"ן – ארגון המתווכים לנכסי דלא ניידי בישראל, ממנה עולה כי אין כל גורם ממשלתי המפקח על פעולת המתווכים ומונע פעילותם של מתווכים ללא רשיון, דבר הפוגע בדימוי המתווכים בכלל.

 

יש לתת את הדעת, כי פעולתם של מתווכים שאינם מורשים או שאינם פועלים בהתאם להוראות החוק, בעייתיות במיוחד לאור העובדה כי במרבית המקרים מדובר באנשים שהשקיעו ברכישת הדירה את כל חסכונותיהם.

 

בשוק פועלים כיום אלפי מתווכים, חלקם פועלים ללא רשיון.

לפי נתוני רשם המתווכים, נכון לשנת 2001 ישנם כ – 6,723 מתווכים מורשים. בשנה האחרונה טרם נגבתה מהמתווכים אגרת רישוי, שכן מתבצע מעבר מאגרה דו-שנתית לאגרה שנתית, דבר המעכב את גבייתה. ההליך אמור להסתיים עד לתאריך ה – 31/09/02 ועד למועד זה הוארך הרשיון כל פעם לתקופה זמנית של  שלושה חודשים.

בשל העיכוב בגביית אגרת הרישוי לשנה זו, ישנו קושי לאמוד את מספר המתווכים המורשים הפועלים ללא רשיון.

 

המסמך שלהלן יציג את הוראות החוק בנושא וכן ינסה לעמוד על הגורמים האמונים על פיקוח עבודת המתווכים ורישויים.

 

2. הוראות החוק[1]

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: החוק), מסדיר את רשיון העיסוק בתיווך במקרקעין וקובע כללים לפעילותם.

הצעת החוק להסדרת הנושא עלתה בשנת 1992 בעקבות גלי העלייה מברה"מ. רבים מהעולים לא הכירו את המציאות הישראלית ולא היה בידם כלים לשפוט או להעריך נכונה את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה. חוסר ידע זה נוצל לרעה והוחלט כי: "אף על פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה, הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העלייה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא"[2].

 

 

• סעיף 2 לחוק קובע כי לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון. בנוסף, נקבע כי לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רישיון.
• סעיף 5 מגדיר תנאים לקבלת רשיון מתווך במקרקעין: (1) מי שהוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל, (2) מלאו לו 18, (3) הוא אינו פושט רגל, (4) הוא לא הורשה בביצוע עבירה שיש עימה קלון ב – 5 השנים שקדמו להגשת הבקשה, (5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שיש עמה קלון, והוא סיים לרצותה לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה, (6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקבלת רשיון תיווך במקרקעין.
• סעיף 8 לחוק "חובת הגינות וזהירות" קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
• סעיף 9 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. על-פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז – 1997, בהזמנה יכללו כל הפרטים הבאים: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העסקה (שכירות/מכירה), תיאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת בקירוב והסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם, מתוך המחיר שבו תתבצע  העסקה והאם הוא כולל מע"מ או לאו.
• סעיף 10 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
• סעיף 11 לחוק "איסור גילוי ידיעה" קובע כי מתווך במקרקעין לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו ע"י הלקוח או מטעמו.
• סעיף 12 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווך המפר הוראת סעיף זה, לא יהיה זכאי לדמי תיווך.
• סעיף 13 לחוק "איסור העסקה" קובע כי אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון.

 

 

 

 

• סעיף 14 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא בעל רשיון לפי חוק זה. (2) ישנה הזמנה בכתב הכוללת את כל הפרטים הנדרשים וכן את חתימת הלקוח. (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב[3].
• סעיף 15 לחוק מתייחס לעניין הענישה וקובע כי המפר אחת מההוראות הבאות – עיסוק ללא רשיון, גילוי עניין אישי, איסור גילוי ידיעה, איסור פעולות משפטיות ואיסור העסקה, דינו מאסר שנה וקנס פי ארבעה מהשיעור הקבוע בסעיף 61 (א)(4) לחוק העונשין, התשל"ז – 1977 (כ – 600 אלף ש"ח).
• סעיף 17 לחוק קובע כי "יראו עבירה לפי חוק זה גם כעבירה לפי חוק הגנת הצרכן, התשמ"א – 1981", וכי לממונה על הגנת הצרכן יהיו נתונות, לעניין עבירות לפי חוק זה, כל הסמכויות שיש לו לפי חוק הגנת הצרכן.
• סעיף 18 לחוק קובע כי כל עוד לא שילם בעל הרשיון את האגרה במועדה, הוא אינו רשאי לשמש כמתווך במקרקעין.
• תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז – 1997 קובעות את גובה אגרת הרשיון, כאשר גובה האגרה נקבע בהתאם למועד התשלום. ככל שמשלמים במועד מאוחר יותר, גובה האגרה עולה[4].

 

3. פיקוח ואחריות

3.1 משרד המשפטים – רשם המתווכים:

רשם המתווכים הוקם מכוח חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו – 1996, לשם הסדרת התיווך במקרקעין בדרך של מתן רשיון. כאמור, כיום, בשל המעבר מאגרה דו-שנתית לאגרה חד-שנתית, טרם נגבתה האגרה לשנה זו. עד לקביעת גובה האגרה וגבייתה (תאריך היעד הינו ה – 31/09/02) הוארך רשיונם של המתווכים כל פעם לתקופה זמנית של שלושה חודשים.

 

הרשיון שהונפק עד כה למתווכים לא כלל  תאריך שבו פג תוקף הרשיון. כלומר, אי תשלום אגרת הרשיון לא בא לידי ביטוי ברשיון. זאת, למרות שעל פי חוק כל עוד לא שילם בעל הרשיון את האגרה במועדה, הוא אינו רשאי לשמש כמתווך במקרקעין. בשנה זו, לראשונה, תוטבע על הרשיון שנת תוקפו.

בכדי לנסות ולהסדיר את פעילות המתווכים הנפיק, לאחרונה, רשם המתווכים רשיון נייד (כרטיס פלסטי) לכל מתווך מקרקעין שרשיונו בתוקף. ברשיון הנייד מצוינות שנות תוקף הרשיון. במקביל, פורסמו מטעם הרשם מודעות לציבור בהם נאמר כי "בטרם ההתקשרות עם מתווך לצורך קבלת שירותיו, מומלץ לוודא כי המתווך הינו בעל רשיון בתוקף וזאת בדרך של דרישה להצגת הרשיון הנייד".

הרשם אינו אמון על אכיפת הוראות החוק ופיקוח על פעולתם של המתווכים. תחום סמכותו מוגדר רק לעניין מתן רשיון מתווך במקרקעין. במידה ומתקבלות תלונות על מתווך זה הוא אחר, הרשם מיידע את הפונה בדבר קיום רשיון למתווך ותוקפו, כך שלפונה יכולה להיות על בסיס זה עילת תביעה בבית משפט (כאמור, רק בעל רשיון זכאי לדמי תיווך).

עד כה לא נתקבל מידע ממשרד המשפטים בדבר סך ההכנסות מאגרות המתווכים (בחינה ורישוי) והקצאתם.

 

3.2 הממונה על הגנת הצרכן

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996, קובע כי לממונה על הגנת הצרכן נתונות הסמכויות באם נעשו עבירות לפי חוק זה. אולם, יש לעשות הבחנה בין עבירה פלילית לאזרחית. הממונה על הגנת הצרכן אמון במקום בו נעשתה עבירה פלילית, דהיינו אחת מהבאות: עיסוק ללא רשיון, גילוי עניין אישי, איסור גילוי ידיעה, איסור פעולות משפטיות ואיסור העסקה. כאשר במקרים של עבירה אזרחית, כגון – אי פעולה בהתאם ל"חובת הגינות וזהירות" או העדר חתימת הלקוח על ההזמנה, ניתן להגיש תביעה אזרחית בבית-משפט.

לדברי, עו"ד תמר פנקוס, התובעת הראשית במשרד התעשייה והמסחר, המשרד עורך חקירות רק כאשר מתקבלות תלונות נגד מתווכים ולא באופן יזום. בסה"כ הגיעו למשרד כ  5-6 פניות בנושא זה, כאשר במקרה אחד אף הוגש כתב אישום והנאשם הורשע (בפסק הדין הוחלט על שנה מאסר על תנאי וקנס של כ – 10,000 ש"ח).

 

3.3 משטרת ישראל

המשטרה אמונה על בחינת עבירות שיש בהן משום מרמה, כגון – זיוף חתימה ועוד. לדברי תת-ניצב קובי שיבר, ראש היחידה לתלונות הציבור במשרד לביטחון פנים, יש תלונות בודדות על מתווכים ובד"כ מדובר בהונאה של עולים שיש המנצלים את העדר הבנתם בחוק הנוהג בישראל. הפונים מופנים למפלג ההונאה לשם חקירת העניין.

 

3.4 מלד"ן – ארגון המתווכים לנכסי דלא ניידי בישראל

במדל"ן חברים כ – 1,100 מתווכים מורשים. על מתווך החבר במלד"ן חלים כללי אתיקה מקצועית, שנועדו בין היתר, להבטיח שירות מקצועי והגנה על הצרכן.

בארגון קיימים מספר כלים באמצעותם ניתן לפקח על עבודת המתווכים:

1.      המוסד לבוררות – המוסד פועל כבורר בעיקר במקרים שבין חברי מלד"ן לבין עצמם, ולעיתים רחוקות אף במקרה של מחלוקת בין חבר מלד"ן ללקוחו. בהתאם לפרסומי מלד"ן, מטרת המוסד לבוררות היא לאפשר הגעה לפתרון יעיל, מהיר וצודק של בעיות, מבלי להזדקק לערכאות, תוך חסכון בהוצאות ובזמן הכרוך בהן. פסק הבורר מחייב את שני הצדדים המקבלים זאת על עצמם מראש. בשנת 2001 נדונו כ – 15 מקרים במוסד הבוררות ובשנת 2002 נדונו כ – 6 תביעות וישנם עוד 3 בתהליכי בירור.

2.      נציב פניות ציבור – מלד"ן מינתה נציב פניות ציבור אליו ניתן לפנות בבקשה לקבל מידע בנושאים הקשורים לתיווך וכן להפנות פניות. משנת 2001 הגיעו לידי הנציב כ – 1,000 תלונות מהציבור, כאשר למעלה מ – 60% מהן נמצאו מוצדקות. במקרים בהם התלונה הינה נגד חבר מלד"ן, פונה הנציב למתווך מתוך רצון לפתור את הבעיה ובמקרים קשים אף נשלחים אליהם מכתבי אזהרה. במקרים בהם התלונה הינה נגד מתווך שאינו חבר בארגון, אין באפשרות הנציב להתערב. כיום, ממתינים בארגון לקבלת חוות דעת משפטית בעניין פרסום שמות המתווכים שאינם פועלים כשורה.

 

לדברי יו"ר ארגון מלד"ן, מר נחמן שכטר, אין כל פיקוח ואכיפה על פעולת מתווכים שאינם מורשים ואין שום גורם ממשלתי הלוקח על עצמו אחריות זו. מלד"ן אינו גוף סטטוטורי, כך שיכולתו לפעול בתחום מצומצמת. בנוסף, לדבריו, קרוב ל – 15 מיליון ש"ח נגבו מהמתווכים באמצעות אגרות בחינה ורישוי, אולם כספים אלו לא הוקצו כלל לעניינם, לשיפור המקצוע ולפיקוח עליו.

 

4. נקודות להתייחסות

·        כאמור, החוק חוקק במטרה להסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ולהעניק את ההגנות המתאימות לציבור הלקוחות. בפועל, נדמה כי אין גורם המפקח כי רק מתווכים מורשים יפעלו בשוק.

·        נדמה כי הציבור אינו מודע למכלול המקרים בהם אין המתווך זכאי לדמי תיווך, כגון – העדר רשיון, העדר חתימתו על ההזמנה ועוד, ויש להסב את תשומת ליבו לכך, ולאפשרות הפנייה לממונה על הגנת הצרכן במשרד התעשייה והמסחר. עניין זה רלוונטי במיוחד לאוכלוסיית העולים והקשישים, שאינם מודעים די לזכויותיהם.

·        בבחינת הנושא בכללותו, נראה כי יש לבחון את הכנסות המדינה מאגרות המתווכים (בחינה ורישוי) וייעודן.

·        כאמור, נכון לשנה זו טרם נגבתה אגרת הרישוי מהמתווכים. לפיכך, המאגר הקיים אצל רשם המתווכים אינו מעודכן ואינו מבטיח כי המתווך הוא אכן בעל רשיון. יש להסדיר את הנושא בהקדם האפשרי, בכדי לאפשר לציבור הלקוחות להתקשר רק עם מתווכים מורשים בעלי רשיון תקף.

·        משרד התעשייה והמסחר פותח בחקירה רק בעקבות קבלת תלונה על מתווך זה או אחר. מכאן, יש לשקול הגדרת גוף או גורם כלשהו שיהיה אמון על פיקוח ואכיפה יזומה.

 

 

 

 

 

 

5. מקורות

חוקים:

-          חוק העונשין, תשל"ז – 1977.

-          חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996.

-          תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז – 1997.

-          תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז – 1997.

-          הצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב – 1992.

 

פגישות, שיחות, ראיונות:

-          וייס יהודית, רשמת המתווכים: משרד המשפטים, שיחת טלפון מתאריך ה – 27/06/02.

-          מזרחי דבורה, מחלקת הכספים: משרד המשפטים, שיחת טלפון ופקס מתאריך ה – 30/06/02.

-          עו"ד פנקוס תמר, תובעת ראשית: משרד התעשייה והמסחר, שיחת טלפון מתאריך ה – 01/07/02.

-          עו"ד קמחי יצחק, הממונה על הגנת הצרכן: משרד התעשייה והמסחר, שיחת טלפון מתאריך ה – 30/06/02.

-          תת-ניצב שיבר קובי, ראש היחידה לתלונות הציבור, המשרד לביטחון פנים, שיחת טלפון מתאריך ה – 01/07/02.

-          שכטר נחמן, יו"ר מלד"ן וחבר הוועדה המייעצת שליד רשם המתווכים, שיחת טלפון מתאריך  ה -  26/06/02 ומכתב מתאריך ה – 30/06/02.