רכישת נדל"ן  בארצות הברית  על ידי ישראלים תושבי ישראל

ערך וכתב : יהודה ברוך  דצמבר 2008,

 

במשרדים העוסקים בהשקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל ישראל מופתעים בחודש האחרון מכמות הפניות של ישראלים המתעניינים ברכישת נכסי נדל"ן – בעיקר בתים ודירות בארצות הברית, גם בעבר המשקיע הישראלי התגלה כמשקיע בעל חוש ריח בריא, זריז בתגובותיו, היודע לנצל משבר כלכליים במקומות אחרים, כדי לרכוש נכסים במחירי הזדמנות, אבל הפעם הכמות הפתיעה אפילו אותנו.

 

מחירי הדירות במרבית הערים הגדולות ואיזורי הביקוש בארצות הברית צנחו בשנים האחרונות, בשל המשבר הפיננסי והתמוטטות שוק המשכנתאות בארצות הברית, בעשרות אחוזים. במצב הקיים, ישנן הזדמנויות רבות, אבל לצידן, יש גם עדיין מקומות שבהם עוד לא הגענו לתחתית הבאר ולכן חשוב שלא לרכוש נכס מארצות הברית ללא עבודת הכנה וללא יעוץ מקצועי רציני.

 

קצב הפונים היום למשרדי נדל"ן העוסקים בנדל"ן בינלאומי  לצורך התעניינות ברכישת נדל"ן בארצות הברית גדול פי 10 מתקופה רגילה,  רובם של המתעניינים הם משקיעים מתוחכמים שבוררים היטב את השאלות שלהם ואת הבירורים שהם עושים, חלקם יודע בדיוק באיזה אזורים הוא מחפש בארצות הברית, המונחים חגורת השמש ודפוסי הרכישה והקניה בארצות הברית ברורים להם והם מכירים את התהליך, מה שנשאר להם בדרך כלל זה לקבל החלטה על המיקום, המיקום, המיקום.

 

בעבר, המתעניינים בנדל"ן בארצות הברית בעבר היו בדרך כלל יזמים או קבלנים שחשבו על יזמות נדל"ן כבעל פוטנציאל עסקי סדרך כלל השקעות מסדר גודל של מליון דולר ומעלה, לעומתם המשקיעים היום מדברים על השקעות נדל"ן בסדר גודל של למטה מחצי מליון דולר ואף בחלק מהמקרים קיבלנו טלפונים של משקיעים שמחפשים לבצע רכישה של בתים בסדר גודל של חמישים אלף דולר.

 

באופן היסטורי ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית נהנתה תמיד מהיתרונות של השוק האמריקאי בו השקיפות רבה, השוק תחרותי,  הסדר שולט, הביורוקרטיה זריזה ותכליתית, הסיכונים נמוכים, השליטה מרחוק נוחה וקלה (הן בגלל הרגולציה האמריקאית והן בגלל השימוש בשפה האנגלית הנוחה למשקיעים).

 

שוק הנדל"ן האמריקאי התאפיין בדרך כלל באחוזי תשואה סבירה ולכם הספקולנטים נטו שלא להשקיע בשוק הזה אלא חיפשו "מציאות" במזרח אירופה או באיזורים מתפתחים, מצב המחירים בשוק האמריקאי עכשיו הוא פיתוי גדול למשקיעים המחפשים רווחי השבחה ועליית מחיר ולא רק רווחי תשואה.

 

העניין הרב של המשקיעים הישראלים הוא בנכסי נדל"ן בארצות הברית שנמצאים בתהליך של כינוס נכסים או שהבנקים כבר השתלטו עליהם והם מוצעים במחירים זולים במיוחד בשוק, הנחת המשקיעים על פי הניסיון שנצבר בשנים עברו, מחירי הנדל"ן ישובו ויעלו, וזה רק שאלה של זמן.

 

למרות המשבר הנוכחי, בד"כ שוק המשכנתאות האמריקאי ממשיך להעניק הלוואות, גם היום המשכנתא היא בערבות הנכס בלבד ולא בערבות הלווים עצמם (NON RECOURSE ) מה שעדין מאפשר סביבה נוחה להשקעה עבור המשקיע בשוק הזה, למרות שכנראה יש קושי רב יותר לקבל את השיעור הגבוה של מעל 60 אחוז מערך הנכס כמשכנתא.

 

במשרדי ההשקעות בארצות הברית יודעים לספר כי לפני כ 20 שנה בזמן משבר הנדל"ן של תחילת שנות השמונים כאשר ספקו ראשם על ירידות המחיר הגדולות , מי שהתעשת מהר ורכש אז נכסי נדל"ן עשה רווחים גדולים של מאות אחוזים בתקופה קצרה יחסית -  5 שנים מאוחר יותר כאשר שוויו של הנדל"ן עלה והתייצב מחדש.

 

שוק המטרה של הישראלים בגל הנוכחי של רכישות הוא שוק המגורים, בשוק המגורים צמודי קרקע שנרכשו לדוגמא לפני שמונה שנים בסדר גודל מחיר של חצי מליון דולר (בד"כ ניתן לראות זאת במערכות המידע של המתווכים בהיסטוריה של הבית העומד למכירה, מערכות MLS) בחלק מהמקרים מוצעים עכשיו למכירה במחיר שהוא פחות מחצי מערכם לפני שלוש שנים, למשל, בית  בנבדה, שנרכש לפני ארבע שנים ב 600,000  דולר מוצע עכשיו למכירה על ידי בנק מקומי בעסקה שתיסגר כנראה בסביבות 325,000 דולר.

 

למרות המשבר הנוכחי הנדל"ן האמריקאי  היום הוא עדין הנדל"ן הבטוח ביותר עם החשיפה הקטנה ביותר לסיכוני רמאות ונוכלות כפי שנדל"ן במזרח אירופה חשוף למשל, אומנם יש מחיר לכל אמצעי הבטחון  והשליטה – אבל בנדל"ן בארצות הברית בעלות על הנכס היא קודש הקודשים,  ומנגנוני ההגנה כולל ביטוח הזכויות בנכס הם יעילים ברמה גבוהה.

 

שוק מטרה זה מאפשר מזה כמה שנים, כניסה של משקיעים ישראלים עממים יותר לשוק האמריקאי, זאת הסיבה שהפניות עכשיו הם משכירים בעמדות בכירות בעלי משכורות טובות ומבעלי עסקים קטנים ומקצועות חופשיים שמחפשים אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל השבחה \עליית מחיר משמעותית בזמן קצר יחסית עבור השקעות מסדרי גודל קטנים יחסית.

 

ההמלצה הראשונה שלנו היא  סעו לראות את הנכס.

 

על פי גישתם של אנשי המקצוע רכישת נדל"ן נכונה היא לא רכישה שנעשית בקורספונדנציה, וחתימת ההסכם נעשית אחרי שהמשקיע הישראלי הגיע לארצות הברית וראה את הנכס בעיניו ויכול היה להתרשם בעצמו מהסביבה של הנכס ומההסברים המקצועיים שניתנו לו.

 

במקרה של נכס המוצע למכירה על ידי בנקים יש להציע באמצעות נציג מקומי מוסמך לנציג הבנק הצעה כתובה שהיא בסיס להתמחרות ברוב המקרים, לאחר סיכום הדברים על הקונה לשלם דמי קדימה שיעברו תחילה לחברת הנאמנות (ESCROW)  המטפלת בכל התהליך העברת הבעלות, התהליך יושלם בדרך כלל בתוך 30-45 יום.

 

גיוס מימון לרכישת הנכס אפשרי בדרך כלל אם כי תנאי ההלואות היום משתנות מיום ליום בגלל המדיניות בה נוקט הבנק המרכזי בארצות הברית, בדרך כלל תושב ישראלי יוכל לקבל הלוואה בד"כ אם הוא ישקיע כ 30 אחוז מערך הנכס כהון עצמי, ההלוואות הינם גמישות ותחרותיות בד"כ וניתנות למחזור במקרים רבים.

 

תנאי ההלוואות נקבעים על פי היכולת של הלווה, ע|פ סוג הנכס, ועל פי המדיניות שהבנק המרכזי מנהיג בכל תקופה.

 

למי מתאימה ההשקעה בארצות הברית?

אפשרויות ההשקעה בנכסי מקרקעין למגורים ביבשת אמריקה הצפונית הם אופציה מצוינת לישראלים שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ברכיב השקעות יציב בד"כ, שמאופיין כנדל"ן רווחי, רכיב השקעה המוכר כהשקעה סולידית, והשקעה בנדל"ן שכללי שקיפותו והתנהלותו ידועים בסטנדרטים הגבוהים בארצות הברית.

המשבר הכלכלי גרם לכך שהשוק האמריקאי הוצף במאות אלפי נכסי נדל"ן שצריכים להימכר והכמות הגדולה, עולה לעיתים על הכמות המבוקשת באזורים מסויימים, מה שיוצר לחץ להורדת מחירים, ולהזדמנויות שוק.

זאת ההזדמנות של המשקיע הנבון.

השוק האמריקאי לנדל"ן יציב בדרך כלל, ולא כל יום נקרת הזדמנות שכזו בשוק מסוגו של השוק האמריקאי, זה הזמן להביט אל העתיד ולקבל החלטה, ההזדמנויות עכשיו בשוק האמריקאי הם רבות, בתים צמודי קרקע, דירות בבתי דירות, נכסי מקרקעין מסחריים, מגרשים, מה שמאפשר למשקעי נדל"ן ניהול תהליך איתור הזדמנויות מתוך מבחר גדול ומגוון  בדרך שמצמצמת  סיכונים למשקיע,  ולבצע  לבסוף השקעת נדל"ן בהתאם לפרופיל ההשקעה הרצוי . 

הנחות המומחים היא כי השקעות הנדל"ן בארצות הברית צפויות לתשואה טובה, וההערכות הן שמחיר הנדל"ן ישוב ויעלה בתוך מספר שנים.

 

חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן  בשוק האמריקאי הוא ככל הנראה עכשיו,

והזדמנות זו תחלוף ככל הנראה לאחר שיתייצב השוק והמחירים ישובו ויעלו לרמת המחיר המקובלות במדינות המערב, בשוק האמריקני,  כך היה בארצות הברית במשבר הנדל"ן של שנות השמונים, וכך נוהג השוק האמריקאי לאחר כל משבר תקופתי בכל תחום. 

 

כמה עצות להשקעה מוצלחת בנדל"ן בארצות הברית

1. בכל מקרה של רכישת נדל"ן – סע לראות ולחוש את הנכס וסביבתו - אל תקנה באי מייל וגם תמונות יפות של הנכס לא צריכות לעשות לך את זה.

2. הסתייע במלווה המקצועי שלך (חובה שיהיה ברוקר מקומי שמדבר את השפה שלך – עברית ) שלפי הצורך גם יפנה אותך לאנשי מקצוע שקשורים אליו.

3. הפעל את שיטת המספרים הגדולים – בדוק לפחות 5-6 חלופות לפני סגירה בסיוע המלווה המקצועי שלך ובחר את הטובה מבניהן, אתה חייב לדחות מספר אופציות ולבחור אחת.

4. אל תחתום על חוזה רכישה של נדל"ן אמריקאי במשרד יוקרתי במרכז תל אביב, רק כאשר תראה ותבדוק - תקנה.

5. בארצות הברית אתה יכול לראות את היסטורית המכירות של הנכס- בקש לראות מידע זה.

6. לא כל מה שמוצע באמצעות הבנקים הוא מציאה – בדוק והשווה מחירים בסיוע איש המקצוע שלך, לפעמים שיטת החיפוש של דירות ב"זנב הארוך" של השוק עובדת טוב יותר.

7. השתמש במינוף פיננסי  - זה עדין הדרך הנוחה לביצוע עסקות בארה"ב.

8. תחזוקת הנכס השוטפת היא ענף מוסדר ומקצועי מאוד בארצות הברית – בחר חברה טובה ואמינה, אבל זכור כי קשה לנהל מירושלים תחזוקת נכס בנבדה באופן שוטף, ככל הנראה תיאלץ להיעזר באיש מקצוע, נציג או חברת החזקה.

9. ניהול הנכס והשכרותו, כולל שליטה מרחוק – עשה זאת באמצעות מנהל נכסים מוסמך, היום הכל אפשרי כולל הצבת מצלמת אינטרנט על הבית  (האח הגדול ??).

10.שיקולי מיסוי בישראל  – היוועץ ביועצי מס שמכירים את תחום המיסוי להשקעות  של השקעות נדל"ן בחו"ל בישראל ערב ביצוע ההשקעה ולא אחרי.

 

טיפים לאיתור ההשקעה בארצות הברית

1. העדף השקעות נדל"ן ברצועת השמש – האמריקאים כבר גורמים למחיר לעלות באיזורים הללו, לא מומלץ לישראלים לרכוש "על הנייר" הטוב ביותר היום הוא בשוק היד השניה.

2. קבע אזור מטרה שמשתלב באורח חייך ובסגנון החיים שלך (לאס וגאס כי אתה אוהב הימורים, ניו יורק כי אתה עובר שם מפעם לפעם ), אם אין לך העדפה כלשהי – בחר את העיר בעלת שיעור הצמיחה והגידול הגבוהה ביותר באותה שנה.

בעזרת הברוקר המלווה שלך – אתר שכונה שמהווה יעד ספציפי לפי המלצות המלווה המקצועי שלך, הצלב את המידע ממקורות נוספים, סע לביקור בשכונה בשעות הבוקר, בשעות אחר הצהרים, בשעות הערב, התרשם מהסביבה ומהאנשים בסופרקמרט.

3. אסוף מידע, הכן תיק שבו פרטים על אזור היעד, המאפיינים העיקריים של תושבי המקום, הדפס חומר בעברית ובאנגלית על המדינה, חוקי הנדל"ן.

4. שיעור תשואה שוטפת - חפש תשואה נורמטיבית וסבירה, השיקול הדומיננטי צריך להיות זיהוי סיכויי ההשבחה או עליית המחיר של הנכס ולא התשואה השוטפת שהיא צריכה להיות נורמטיבית בעיקר על מנת לאפשר גיוס משכנתא.

5. תמיד עדיף יותר שכונות עם אוכלוסיה צעירה,  בתים של עד 10 שנים בערים שמתפתחות במהירות ושיש בהם חשיפה לביקושים מחו"ל, לתיירות, או בסמוך למרכזי שליטה וממשל.

6. חפש נכסים שהם סבירים וממוצעים שמתאימים לקהל רחב יותר, באזורי ביקוש נורמאלי, עם אוכלוסיה לא ענייה ולא עשירה.

7. חלק מהשכונות בערי ארה"ב אינן מתאימות למשפחות צעירות ויש הגבלה על גיל התושבים, בדוק היטב עם המלווה את התנאים לרכישה.

8. בדוק את ההוצאות השוטפות לתחזוקת הבית, משקלם גבוה יותר בשכונות סגורות, מומלץ לאתר נכס שנמצא בסביבת הוצאות ממוצעת.

9. גיוס מימון – חובה "לעשות שוק" ולקבל מספר הצעות מימון מבנקים מקומיים שמכירים את ההתנהגות המקומית של נכסים, כדאי להאזין טוב טוב לבנקאי שמציע לך מימון, יש לו "INSIDE INFORMATION, על הנדל"ן בסביבה של הנכס המיועד לרכישה.

10.     גיוס מימון – קח איתך לנסיעה מסמכים המעידים בשפה האנגלית על יכולתיך הפיננסיות ו\או הכלכליות, ועל מעמדך הפיננסי בבנק בישראל.

11.     עמלת הברוקר – אל תתווכח עליה עוד בטרם רכשת (כדרכם של ישראלים רבים)  הברוקר האמריקאי לא עובד אם לא משלמים לו, הצורה הנכונה להתייחס לעניין : אם העסקה טובה תגיד לו שתשמח לשלם לו.

 

 

רמת הסיכונים בהשקעת נדל"ן  בארצות הברית

ההשקעה בארצות הברית ידועה בדרך כלל כהשקעה בתנאי סיכון נמוכים בגלל שליטה חזקה של החוק והסדר ברישום המקרקעין ובביטוחו, הקניין הפרטי בארצות הברית הוא קודש הקודשים ואין נוגעים בו אלא אם יש חובות או ירידה מנכסים שהנכס היה משועבד לטובתם.

אבך כמו בכל עסק גם כאן אתה חשוף לסיכונים מסוגים שונים, הבעייה הגדולה היא שאתה יושב מרחק טיסה מכל בדיקה יסודית של נושא בעייתי, אם כח היום האינטרנט מאפשר לקבל מידע רבה מבעוד מועד.

השאלה הנשאלת היא האם אנחנו נמצאים בשיא המשבר והאם יש סיכוי נוסף לירידת מחירים נוספת ? זו שאלה טובה שהתשובה לה תלויה בהרבה גורמים – בכל מקרה מה שברור היום הוא שרמת המחירים היא הנמוכה ביותר מזה כ 20 שנה  והיא נגרמת על ידי בנקים וכונסי נכסים שמזרימים מאות אלפי דירות לשוק בתנאי מימוש בלתי רגילים. דווקא ההתערבות הממשלתית האמריקאית מחזקת את הסברה שיתכן שזו התחתית של המשבר ומכאן והלאה יעלו מחירי הדירות והבתים, כלומר השאלה הנכונה היא מתי יעלו המחירים ?

שאלת מליון הדולר, וצריך לפיכך לוודא בזמן המתאים את ההערכות לכך בשוק.

הערכות סבירות הן אלו שקובעות כי המחיר נמוך ואטרקטיבי בעיקר כשמדובר ברכישת נכסים הנמצאות בתהליך מכירה כפוי על ידי בנקים או נושים, ורבים הסיכויים שמהמקום בו המחירים כרגע נמצאים זו רק שאלה של זמן מתי יעלו המחירים.