 | ||||
בציון שנה- כוחה של המחאה החברתית על שוק הנדל"ן
שנה לאחר פריצת מחאת הדיור, ונראה כי מחירי הדירות רק מוסיפים לעלות. מחירי
השכירות עלו בממוצע ב- 3% בשנה האחרונה, מחירי הרכישה עלו אף הם באחוזים דומים. אם
בשנה שחלפה עוד אפשר היה להגיד כי עיקר הבעיה היא בגוש דן, היום ברור כי מדובר
בעליות ניכרות בכל חלקי הארץ, בפריפריות המועדפות על משקיעי נדל"ן עליות המחירים אף היו גבוהות יותר ועד 5%. אז מה למעשה היה כוחה
של המחאה החברתית והאם היא השפיעה, ואיך על שוק הנדל"ן
בישראל?
בפרוץ המחאה - ירידה זמנית במחירי הדיור
בטווח הקצר למחאה היו שני מוקדי השפעה על שוק הנדל"ן בארץ. המוקד הראשון
אשר היווה את יעד המחאה למעשה היה הורדת מחירי הדיור. כיוון שהייתה ציפייה כי מחירי
הדיור ירדו בעקבות המחאה, אכן ניכרה ירידה מינורית במחירים. הירידה הזו הייתה זמנית
בלבד כיוון שהביקוש לדיור לא פחת באופן ממשי אלא רבים אשר היה באפשרותם להמתין,
העדיפו לדחות מעט את החלטתם לקנות או לשכור כדי לראות לאיפה מנשבות הרוחות והאם
המחירים ירדו. הצורך בהשכרה או ברכישה עדיין היה קיים, רק נדחה במספר חודשים.
השינוי השני אשר גרר גל המחאה החברתית היה פועל יוצא של אותה התמהמהות צרכנים אשר
הביאה גם להורדת ההיצעים והקטנת הפעילות בשוק הנדל"ן.
בעקבות המחאה תוכנית הפטישים
בעקבות גל המחאה הוקמה תוכנית הפטישים אשר באה להתמודד עם אחד הגורמים
העיקריים שהביאו להתייקרויות בשוק הנדל"ן הישראלי משקיעי הנדל"ן. המשקיעים יצרו
ביקושים פיקטיביים באיזורים שהם אטרקטיביים למשקיעים כבאר שבע ואשדוד. בעקבות
ביקושים אלו, אלו מחירי הדירות להשכרה ולרכישה לא רק במרכז הארץ אלא גם באיזורים
מרוחקים. בתקופה מסוימת עמד אחוז המשקיעים על 30% מקרב רוכשי הדירות
בארץ.
כדי לצמצם את התופעה יצאה הממשלה עם תוכנית הפטישים שמטרתה היה צמצום
ההשקעה בנדל"ן על ידי משקיעים. אחוז המשקיעים הגבוה הביא לאי יציבות בשוק הנדל"ן
ועליות מחירים אשר זוגות צעירים שהיו זקוקים לדירות הללו לא יכלו לעמוד בהם. עיקרי
התוכנית כללו העלאת מס הרכישה למשקיעים, ושינויים במס שבח למשקיעים. מס שבח הוא
למעשה מס רווחי ההון על ההפרשים בין מחיר רכישת וקניית הדירה העומד על 20% מהפער.
קיימים סייגים רבים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס שבח והעיקרי שבהם הוא שבעל דירה
אשר ברשותו יותר מדירה בודדת יכול היה לקבל פטור מתשלום מס שבח אם עברו יותר מארבע
שנים מאז קיבל פטור על בסיס דומה. תוכנית הפטישים כללה הגדלת פער הזמנים בין קבלת
פטור אחת לשניה לשמונה שנים. צעד זה אכן הביא לצמצום חלקם של המשקיעים עד ל-
23%.
שנה לאחר המחאה
לפני מספר שבועות בלחץ יו"ר ועדת הכספים משה גפני, בוטלה תוכנית הפטישים.
ביטול זה צפוי להעלות מחדש את אחוז המשקיעים ולהעלות את רמת אי היציבות ועליות
המחירים בשוק הנדל"ן, ואיתו גם את הסיכוי להיווצרות בועה.
בועת הנדל"ן בארץ נבנית על יסודות חוסר החלטיות הממשלה. ההחלטה שלא להחליט,
שלא לקבל החלטות קשות גורמת לזוגות רבים להישאר ללא פתרון של ממש. דמי השכירות
ממשיכים להרקיע שחקים ושוחקים את הכנסותיהם של זוגות צעירים ומשפחות חד הוריות.
רכישה אינה אופציה מעשית כיוון שהבנקים למשכנתאות דורשים הון עצמי התחלתי של כ- 40%
ממחירי הדירות, ומעט מאד צעירים יכולים לעמוד בדרישה זו כיוון שאין ברשותם הון של
כמה מאות אלפי שקלים.
למרות המצב, בגלל שאין ברירה וזוגות צעירים זקוקים לדירות מגורים, רבים
פונים לרכישת דירות בהלוואות משכנתא אשר לא ברור אם יהיה ביכולתם להחזיר במהלך
עשרות השנים הבאות. הריביות הנמוכות קורצות גם למשקיעים וגם לזוגות צעירים אשר
רואים בכך הזדמנות לרכוש דירה, גם אם אינם בטוחים ביכולת ההחזר שלהם.
כיום לא נראה כי הממשלה ממהרת לנקוט בצעדים אשר יובילו לריסון עליות
המחירים. במידה ולא ינקטו צעדים בכיוון, מחירי הדיור ימשיכו לעלות עד לפיצוץ סופי
של הבועה. בתקופה הקרובה ובהתחשב בפעולות הממשלה האחרונות ודבריו של נגיד בנק ישראל
אשר לא ממהר לתמוך בהורדת מחירי הדיור, מחירי הדיור יוסיפו להעלות גם בעתיד
הקרוב.
