רכישת נדל"ן  בארצות הברית  על ידי ישראלים תושבי ישראל

ערך וכתב : יהודה ברוך , כלכלן

 

במשרדים העוסקים בהשקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל ישראל מופתעים בחודש האחרון מכמות הפניות של ישראלים המתעניינים ברכישת נכסי נדל"ן – בעיקר בתים ודירות בארצות הברית, גם בעבר המשקיע הישראלי התגלה כמשקיע בעל חוש ריח בריא, זריז בתגובותיו, היודע לנצל משבר כלכליים במקומות אחרים, כדי לרכוש נכסים במחירי הזדמנות, אבל הפעם הכמות הפתיעה אפילו אותנו.

 

מחירי הדירות במרבית הערים הגדולות ואזורי הביקוש בארצות הברית צנחו בשנתיים האחרונות, בשל המשבר הפיננסי והתמוטטות שוק המשכנתאות בארצות הברית, בעשרות אחוזים. במצב הקיים, ישנן הזדמנויות רבות, אבל לצידן, יש גם עדיין מקומות שבהם עוד לא הגענו לתחתית הבאר ולכן חשוב שלא לרכוש נכס מארצות הברית ללא עבודת הכנה וללא יעוץ מקצועי רציני.

 

קצב הפונים היום למשרדי נדל"ן העוסקים בנדל"ן בינלאומי  לצורך התעניינות ברכישת נדל"ן בארצות הברית גדול פי 10 מתקופה רגילה,  רובם של המתעניינים הם משקיעים מתוחכמים שבוררים היטב את השאלות שלהם ואת הבירורים שהם עושים, חלקם יודע בדיוק באיזה אזורים הוא מחפש בארצות הברית, המונחים חגורת השמש ודפוסי הרכישה והקניה בארצות הברית ברורים להם והם מכירים את התהליך, מה שנשאר להם בדרך כלל זה לקבל החלטה על המיקום, המיקום, המיקום.

 

בעבר, המתעניינים בנדל"ן בארצות הברית בעבר היו בדרך כלל יזמים או קבלנים שחשבו על יזמות נדל"ן כבעל פוטנציאל עסקי סדרך כלל השקעות מסדר גודל של מליון דולר ומעלה, לעומתם המשקיעים העכשיווים מדברים על השקעות נדל"ן בסדר גודל של למטה מחצי מליון דולר ואף בחלק מהמקרים קיבלנו טלפונים של משקיעים שמחפשים לבצע רכישה של בתים בסדר גודל של רבע מליון דולר.

 

באופן היסטורי ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית נהנתה תמיד מהיתרונות של השוק האמריקאי בו השקיפות רבה, השוק תחרותי,  הסדר שולט, הביורוקרטיה זריזה ותכליתית, הסיכונים נמוכים, השליטה מרחוק נוחה וקלה (הן בגלל הרגולציה האמריקאית והן בגלל השימוש בשפה האנגלית הנוחה למשקיעים).

 

שוק הנדל"ן האמריקאי התאפיין בדרך כלל באחוזי תשואה סבירה ולכם הספקולנטים נטו שלא להשקיע בשוק הזה אלא חיפשו "מציאות" במזרח אירופה או באיזורים מתפתחים, מצב המחירים בשוק האמריקאי עכשיו הוא פיתוי גדול למשקיעים המחפשים רווחי השבחה ועליית מחיר ולא רק רווחי תשואה.

 

העניין הרב של המשקיעים הישראלים הוא בנכסי נדל"ן בארצות הברית שנמצאים בתהליך של כינוס נכסים או שהבנקים כבר השתלטו לעיהם והם מוצעים במחירים זולים במיוחד, הנחת המשקיעים על פי הניסיון שנצבר בשנים עברו, מחירי הנדל"ן ישובו ויעלו, וזה רק ענין של זמן.

 

למרות המשבר הנוכחי, בד"כ שוק המשכנתאות האמריקאי ממשיך להעניק הלוואות  גם היום המשכנתא היא בערבות הנכס בלבד ולא בערבות הלווים עצמם (NON RECOURSE ) מה שעדין מאפשר סביבה נוחה להשקעה עבור המשקיע בשוק הזה, למרות שכנראה יש קושי רב יותר לקבל את השיעור הגבוה של מעל 80 אחוז מערך הנכס כמשכנתא.

 

במשרדי ההשקעות בארצות הברית ידעו לספר כי לפני כ 20 שנה בזמן משבר הנדל"ן של תחילת שנות השמונים כאשר ספקו ראשם על ירידות המחיר הגדולות , מי שהתעשת מהר ורכש אז נכסי נדל"ן עשה רווחים גדולים של מאות אחוזים כ 4 5 שנים מאוחר יותר כאשר שוויו של הנדל"ן עלה והתיצב מחדש.

 

שוק המטרה של הישראלים בגל הנוכחי של רכישות הוא שוק המגורים, בשוק המגורים צמודי קרקע שנרכשו לדוגמא לפני שלוש שנים במחירים של חצי מליון דולר (בד"כ ניתן לראות זאת במערכות המידע של המתווכים בהיסטוריה של הבית העומד למכירה, מערכות MLS) בחלק מהמקרים מוצעים עכשיו למכירה במחיר שהוא כחצי מערכם לפני שלוש שנים, למשל, בית  בנבדה, שנרכש לפני ארבע שנים ב 600,000  דולר מוצע עכשיו למכירה על ידי בנק מקומי בעסקה שתיסגר כנראה בסביבות 325,000 דולר.

 

למרות המשבר הנוכחי הנדל"ן האמריקאי  היום הוא עדין הנדל"ן הבטוח ביותר עם החשיפה הקטנה ביותר לסיכוני רמאות ונוכלות כפי שנדל"ן במזרח אירופה חשוף למשל, אומנם יש מחיר לכל אמצאי הבטחון  והשליטה – אבל בנדל"ן בארצות הברית בעלות על הנכס היא קודש הקודשים,  ומנגנוני ההגנה כולל ביטוח הזכויות בנכס הם יעילים ברמה גבוהה.

 

שוק מטרה זה מאפשר לראשונה מזה תקופה ארוכה, כניסה של משקיעים ישראלים עממים יותר לשוק האמריקאי , זאת הסיבה שהפניות עכשיו הם משכירים בעמדות בכירות בעלי משכורות טובות ומבעלי עסקים קטנים ומקצועות חופשיים שמחפשים אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל גבוה בזמן קצר יחסית עבור השקעות מסדרי גודל קטנים יחסית.

 

לרוכש המתעניין בישראל נשלח תחילה חומר עיוני על הנדל"ן בכמה אתרים מובהקים של השקעות נדל"ן בארצות הברית, בניו יורק, בפלורידה, בקלפורניה, ובנבדה, לאחר שבלקוח מצביע על העדפותיו במידה ויש לו כבר העדפות מסוימות, הוא מקבל מידע מפורט על נכסים ספציפיים המוצעים למכירה בדרך כלל נכסים מיד שניה או מפרויקטים ספציפיים, על מנת להסדיר את רכישת הנכס על הקונה להגיע בטיסה לחו"ל ולהפגש עם נציגי NADLANLINE בפרויקט עצמו, בחלק מהמקרים יקבל החזר עבור כרטיסי הטיסה.

 

על פי גישתם של אנשי המקצוע רכישת נדל"ן היא לא רכישה שנעשית בקורספונדנציה, וחתימת ההסכם נעשית אחרי שההמשקיע הישראלי הגיע לארצות הברית וראה את הנכס בעיניו ויכול היה להתרשם בעצמו מהסביבה של הנכס ומההסברים המקצועיים שניתנו לו.

 

במקרה של נכס המוצע למכירה על ידי בנקים יש להציע באמצעות נציג מקומי מוסמך לנציג הבנק הצעה כתובה שהיא בסיס להתמחרות ברוב המקרים, לאחר סיכום הדברים על הקונה לשלם דמי קדימה שיעוברו לחברת הנאמנות (ESCROW )  המטפלת בכל תהתליך העברת הבעלות, התהליך יושלם בדרך כלל בתוך 30-45 יום.

 

גיוס מימון לרכישת הנכס אפשרי בדרך כלל אם כי תנאי ההלואות היום משתנות מיום ליום בגלל משבר בסאב פריים בארצות הרית, בדרך כלל תושב ישראלי יוכל לקבל הלוואה אם הוא ישקיע כ 30 אחוש מערך הנכס כהון עצמי, ההלוואות הינם גמישות בד"כ וניתנות למיחזור במקרים רבים, הריבית בשוק האמריקאי כיום נעה סביב 6.5 אחוז עד 8 אחוז.

 

למי מתאימה ההשקעה בארצות הברית?

אפשרויות ההשקעה בנכסי מקרקעין למגורים ביבשת אמריקה הצפונית הם אופציה מצוינת לישראלים שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ברכיב השקעות יציב בד"כ, שמאופיין כנדל"ן רווחי, רכיב השקעה המוכר כהשקעה סולידית, ונדל"ן שכללי השקיפות והתנהלותו ידועים בסטנדרטים הגבוהים בארצות הברית.

משבר הנדל"ן (הסאבפריים) שמאפיין לאחרונה את השוק האמריקאי גורם למאות אלפי נכסי נדל"ן לחזור לשוק לצרכי מימוש במחירים נמוכים ובכך ולהוות אלטרנטיבה טובה להשקעה בגלל מחיריהם הנמוכים יחסית כאמור, זאת ההזדמנות של המשקיע הנבון.

השוק האמריקאי לנדל"ן יציב בדרך כלל, ולא כל יום נקרת הזדמנות שכזו בשוק מסוגו של השוק האמריקאי, זה הזמן להביט אל העתיד ולקבל החלטה, ההזדמנויות עכשיו בשוק האמריקאי הם רבות, בתים צמודי קרקע, דירות בבתי דירות, נכסי מקרקעין מסחריים, מגרשים, מה שמאפשר למשקעי נדל"ן ניהול תהליך איתור הזדמנויות מתוך מבחר גדול ומגוון  בדרך שמצמצמת  סיכונים למשקיע,  ולבצע  לבסוף השקעת נדל"ן בהתאם לפרופיל ההשקעה הרצוי . 

השקעות הנדל"ן בארצות הברית היום נהנות מתשואה טובה, וההערכות הן שמחיר הנדל"ן ישוב ויעלה בתוך מספר שנים.

 

חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן  בשוק האמריקאי הוא ככל הנראה עכשיו,

והזדמנות זו תחלוף ככל הנראה לאחר שיתייצב השוק והמחירים ישובו ויעלו לרמת המחיר המקובלות במדינות המערב, בשוק האמריקני,  כך היה בארצות הברית במשבר הנדל"ן של שנות השמונים, וכך נוהג השוק האמריקאי לאחר כל משבר תקופתי בכל תחום. 

 

כמה עצות להשקעה מוצלחת בנדל"ן בארצות הברית

1. בכל מקרה של רכישת נדל"ן – סע לראות ולחוש את הנכס וסביבתו - אל תקנה באי מייל וגם תמונות יפות של הנכס לא צריכות לעשות לך את זה.

2. הסתייע במלווה המקצועי שלך (חובה שיהיה ברוקר מקומי שמדבר את השפה שלך – עברית ) שלפי הצורך גם יפנה אותך לאנשי מקצוע שקשורים אליו.

3. הפעל את שיטת המספרים הגדולים – בדוק לפחות 5-6 חלופות בסיוע המלווה המקצועי שלך ובחר את הטובה מבניהן, אתה חייב לדחות מספר אופציות ולבחור אחת.

4. אל תחתום על חוזה רכישה של נדל"ן בארצות הברית אפילו במשרד יוקרתי ויצוגי במרכז תל אביב, רק כאשר תראה – תקנה.

5. בארצות הברית אתה יכול לראות את היסטורית המכירות של הנכס- בקש לראות מידע זה.

6. לא כל מה שמוצע באמצעות הבנקים הוא מציאה – בדוק והשווה מחירים בסיוע איש המקצוע שלך.

7. השתמש במינוף פיננסי  - זה עדין הדרך הנוחה לביצוע עסקות בארה"ב.

8. תחזוקת הנכס השוטפת היא ענף מוסדר ומקצועי מאוד בארצות הברית – בחר חברה טובה ואמינה

9. ניהול הנכס והשכרותו, כולל שליטה מרחוק – עשה זאת באמצעות מנהל נכסים מוסמך, היום הכל אפשרי היום כולל מצלמת אינטרנט על הבית  (האח הגדול ??).

10.שיקולי מיסוי בישראל  – היוועץ ביועצי מס שמכירים את המטריה של השקעות נדל"ן בחו"ל בישראל ערב ביצוע ההשקעה ולא אחרי.

 

טיפים לאיתור ההשקעה בארצות הברית

1.  העדף השקעות נדל"ן ברצועת השמש – האמריקאים כבר גורמים למחיר לעלות באיזורים הללו, לא מומלץ לישראלים לרכוש "על הנייר" הטוב ביותר היום הוא בשוק היד השניה.

2.  קבע אזור מטרה שמשתלב באורח חייך (לאס וגאס כי אתה אוהב הימורים, ניו יורק כי אתה עובר שם מפעם לפעם ), אם אין לך העדפה כלשהי – בחר את העיר בעלת שיעור הצמיחה והגידול הגבוהה ביותר באותה שנה.

בעזרת הברוקר המלווה שלך – אתר שכונה שמהווה יעד ספציפי לפי המלצות המלווה המקצועי שלך, הצלב את המידע ממקורות נוספים, סע לביקור בשכונה בשעות הבוקר, בשעות אחר הצהרים, בשעות הערב, התרשם מהסביבה ומהאנשים בסופרקמרט.

3.  אסוף מידע, הכן תיק שבו פרטים על אזור היעד, המאפינים העיקריים של תשובי המקום, הדפס חומר בעברית ובאנגלית על המדינה, חוקי הנדל"ן.

4.  שיעור תשואה שוטפת - חפש תשואה נורמטיבית וסבירה, השיקול הדומיננטי צריך להיות סיכויי ההשבחה או עליית המחיר של הנכס ולא התשואה השוטפת שהיא צריכה להיות נורמטיבית בעיקר על מנת לאפשר גיוס משכנתא.

5.  תמיד עדיף יותר שכונות עם אוכלוסיה צעירה,  בתים של עד 10 שנים בערים שמתפתחות במהירות ושיש בהם חשיפה לביקושים מחו"ל, לתיירות, או בסמוך למרכזי שליטה ומימשל.

6.  חפש נכסים שהם סבירים ונורמטיבים שמתאימים לקהל רחב יותר, באיזורי ביקוש נורמלי, עם אוכלוסיה לא עניה ולא עשירה.

7.  חלק מהשכונות בערי ארה"ב אינן מתאימות למשפחות צעירות ויש הגבלה על גיל התושבים, בדוק היטב עם המלווה את התנאים לרכישה.

8.  בדוק את ההוצאות השוטפות לתחזוקת הבית, משקלם גבוה יותר בשכונות סגורות, מומלץ לאתר נכס שנמצא בסביבת הוצאות ממוצעת.

9.  גיוס מימון – חובה "לעשות שוק" ולקבל מספר הצעות מימון מבנקים מקומיים שמכירים את ההתנהגות המקומית של נכסים, כדאי להאזין טוב טוב לבנקאי שמציע לך מימון, יש לו "INSIDE INFORMATION, על הנדל"ן בסביבה של הנכס המיועד לרכישה.

10.       גיוס מימון – קח איתך לנסיעה מסמכים המעידים בשפה האנגלית על יכולותיך הכלכליות, על מעמדך הפיננסי בבנק בישראל.

11.       עמלת הברוקר – אל תתווכח עליה עוד טרם רכשת (כדרכם של ישראלים רבים)  הברוקר האמריקאי לא עובד אם לא משלמים לו, הצורה הנכונה להתייחס לעניין : אם העסקה טובה תגיד לו שתשמח לשלם לו.

 

 

רמת הסיכונים בהשקעת נדל"ן  בארצות הברית

ההשקעה בארצות הברית ידועה בדרך כלל כהשקעה בתנאי סיכון נמוכים בגלל שליטה חזקה של החוק והסדר ברישום המקרקעין ובביטוחו, הקניין הפרטי בארצות הברית הוא קודש הקודשים ואין נוגעים בו אלא אם יש חובות או ירידה מנכסים שהנכס היה משועבד לטובתם.

השאלה הנשאלת היא האם אנחנו נמצאים בשיא המשבר והאם יש סיכוי נוסף לירידת מחירים נוספת ? זו שאלה טובה שהתשובה לה תלויה בהרבה גורמים – בכל מקרה מה שברור היום הוא שרמת המחירים היא הנמוכה ביותר מזה כ 20 שנה  והיא נגרמת על ידי בנקים וכונסי נכסים שמזרימים מאות אלפי דירות לשוק בתנאי מימוש בלתי רגילים. דווקא ההתערבות הממשלתית האמריקאית מחזקת את הסברה שיתכן שזו התחתית של המשבר ומכאן והלאה יעלו מחירי הדירות והבתים.

הערכות סבירות הן אלו שקובעות כי המחיר נמוך ואטרקטיבי בעיקר כשמדובר ברכישת דירות הנמצאות בתהליך מכירה כפוי על ידי בנקים או נושים בחלק מהמקומות, ורבים הסיכויים שמהמקום בו המחירים כרגע נמצאים זו רק שאלה של זמן מתי יעלו המחירים.